土地に対する課税のしくみ

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課基準日)の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

地籍調査終了地区内の登記地積課税についてのQ&A [1382KB xlsファイル] 

地籍調査Webサイト【国土交通省外部リンク】

価格

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

地目別の評価方法

路線価などの公開

納税者の皆さんに土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価がすべて公開されています。

また、標準宅地の所在についても公開されています。

路線価とは

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格をいいます。
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地とは

標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示等価格や鑑定評価価格などを基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離などに応じて求められます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地
  1. 200㎡以下の住宅用地(200㎡を超える場合は、住宅1戸あたり200㎡までの部分)を小規模住宅用地といいます。
  2. 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
その他の住宅用地
  1. 小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。例えば、300㎡の住宅用地(1戸建住宅の敷地)であれば、200㎡分が小規模住宅用地で、残りの100㎡分がその他の住宅用地となります。
  2. その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

  1. 専用住宅(もっぱら人の居住に供する家屋)の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
  2. 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の 住宅の建設が予定されている 土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中である、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は2年間(長期にわたる避難の指示などが行われた場合には、避難などの解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に以下の住宅用地の率を乗じて求めます。

  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5回以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

宅地の税負担の調整措置

宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平化の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準が高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地は税負担をなだらかに上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

平成27年度から平成29年度までの負担調整措置については、平成26年度までの負担調整措置に基づき、引き続き負担の均衡化を進めることを基本方針としています。

負担調整措置改正による据置特例の廃止

平成24年度、平成25年度は経過措置が設けられ、負担水準が90%以上~100%未満の宅地などについては据置措置が存続されていましたが平成26年度から据置特例が廃止されましたので、負担水準が100%に満たない場合には、前年度の課税標準額に本来の課税標準額の5%を加算した額(上限100%)がその年度の課税標準額となります。

負担調整措置改正のお知らせ [753KB pdfファイル] 

負担水準とは?
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、以下の算式によって求められます。

負担水準=前年度課税標準額/新評価額(×住宅用地特例率(1/3または1/6))

■固定資産税額は以下のとおり求められます。

商業地などの宅地
課税標準額(価格×70%)×税率(1.4%)=税額

住宅用地
課税標準額(価格×住宅用地特例率※(1/3または1/6))×税率(1.4%)=税額
※200㎡までの住宅用地は1/6、200㎡を超える住宅用地は1/3となります。

■ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

商業地などの宅地
今年度の価格(A)と比べて
(ア)前年度課税標準額が(A)の60%以上70%以下の場合
⇒前年度課税標準額を据え置きます。
(イ)前年度課税標準額が(A)の60%未満の場合
⇒前年度課税標準額+(A)×5%
(ただし、上記(イ)により計算した額が、(A)の60%を上回る場合は60%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります)
(ウ)前年度課税標準額が(A)の70%を超える場合
⇒(A)の70%

住宅用地
今年度の価格に住宅用地特例率※(1/3または1/6)を掛けた額(=本来の課税標準額(B))と比べて、
(ア)前年度課税標準額が(B)の90%以上の場合
⇒前年度課税標準額を据え置きます。
(イ)前年度課税標準額が(B)の90%未満の場合
⇒前年度課税標準額+(B)×5%
(ただし、上記(イ)により計算した額が、(B)の90%を上回る場合は90%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります)
※200㎡までの住宅用地は1/6、200㎡を超える住宅用地は1/3となります。

■なお、上記(ア)の据置特例は平成24年度および25年度に限った経過的措置であり、平成26年度から据置特例はなくなりました。

農地に対する課税

農地は次のように区分され、それぞれ評価および課税について異なる仕組みがとられています。

農地に対する課税

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

【一般農地の負担調整率】
負担水準 負担調整率
0.9~ 1.025
0.8~0.9 1.05
0.7~0.9 1.075
~0.7 1.10

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば一般農地になります。

特定市街化区域農地の税額の求め方

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば一般農地になります。